Ao comprar um imóvel, é comum que o comprador se depare com uma despesa importante antes do registro da transferência: o ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Em muitos casos, o comprador acredita que o imposto será calculado sobre o valor que consta na escritura ou no contrato de compra e venda. Porém, na prática, alguns Municípios utilizam uma base de cálculo maior, baseada em avaliação própria, valor venal de referência, tabela interna ou outro critério administrativo.
A dúvida surge justamente nesse momento: se a escritura indica um valor, mas a Prefeitura cobrou ITBI sobre outro valor mais alto, é possível pedir restituição?
A resposta é: pode ser possível, mas depende da análise do caso concreto.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado, em regra, quando ocorre a transferência onerosa de um imóvel. Ele costuma aparecer em operações como compra e venda, arrematação, adjudicação, cessão onerosa de direitos e outras formas de transmissão imobiliária.
Na compra de um imóvel, o pagamento do ITBI normalmente é exigido antes do registro da escritura na matrícula do imóvel. Por isso, muitas pessoas acabam pagando o imposto sem discutir a base de cálculo, mesmo quando percebem que o valor utilizado pela Prefeitura foi maior do que o valor real da negociação.
O problema não está no pagamento do ITBI em si, mas na forma como a base de cálculo foi definida.
A Prefeitura pode calcular o ITBI sobre valor maior que o da escritura?
A Prefeitura pode fiscalizar o valor declarado pelo contribuinte. Isso significa que o Município não é obrigado a aceitar, de forma automática e absoluta, qualquer valor informado na escritura ou no contrato.
Por outro lado, o Município também não pode simplesmente ignorar o valor declarado e substituir a base de cálculo por um valor de referência definido unilateralmente, sem análise concreta do imóvel e sem procedimento administrativo adequado.
O ponto central é este: o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de boa-fé. Para afastar essa presunção, a Administração Municipal precisa justificar a diferença e permitir que o contribuinte questione os critérios utilizados.
Portanto, quando o ITBI é calculado automaticamente sobre valor superior ao da escritura, sem motivação individualizada, pode existir fundamento para revisão ou restituição do imposto pago a maior.
O que decidiu o STJ sobre a base de cálculo do ITBI?
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento importante sobre o tema.
A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Esse valor não está automaticamente vinculado à base de cálculo do IPTU e também não pode ser substituído, sem procedimento adequado, por um valor de referência definido previamente pelo Município.
Além disso, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, salvo se o Fisco instaurar procedimento próprio para demonstrar que aquele valor não corresponde à realidade.
Na prática, isso fortalece a posição do contribuinte em casos nos quais o Município calcula o ITBI sobre uma base superior ao valor da escritura sem explicar adequadamente os motivos.
Exemplo prático
Imagine que uma pessoa compre um imóvel por R$ 1.000.000,00.
A escritura pública é lavrada com esse valor, correspondente ao preço efetivamente pago na compra e venda. Porém, ao emitir a guia de ITBI, o Município calcula o imposto sobre R$ 1.500.000,00, usando uma avaliação própria ou valor de referência.
Se a alíquota do ITBI for de 2%, o imposto sobre R$ 1.000.000,00 seria de R$ 20.000,00. Já sobre R$ 1.500.000,00, o imposto seria de R$ 30.000,00.
Nesse exemplo, a diferença seria de R$ 10.000,00.
Se o Município não tiver instaurado procedimento adequado, não tiver apresentado justificativa concreta e não tiver permitido discussão sobre a avaliação, pode haver espaço para questionar a cobrança e pedir a restituição do valor pago a maior.
Quando pode caber restituição de ITBI pago a maior?
A restituição pode ser analisada quando o contribuinte pagou ITBI sobre uma base de cálculo indevida ou superior àquela que deveria ter sido utilizada.
Algumas situações merecem atenção:
- ITBI calculado sobre valor maior que o valor da escritura;
- uso de valor venal de referência;
- avaliação municipal automática;
- ausência de processo administrativo;
- falta de motivação concreta para aumentar a base de cálculo;
- imóvel com características específicas não consideradas pela Prefeitura;
- imóvel antigo, deteriorado, irregular ou com necessidade de reforma;
- arrematação, adjudicação ou venda em condições especiais;
- transferência formalizada por valor real inferior à estimativa genérica do Município.
Essas situações não significam, por si só, que a restituição será sempre devida. Elas indicam que o caso merece análise.
Todo ITBI acima do valor da escritura é indevido?
Não.
Esse é um cuidado importante. O fato de o ITBI ter sido calculado sobre valor maior que o da escritura não significa automaticamente que houve cobrança ilegal.
Existem situações em que o valor declarado pode estar abaixo do valor real de mercado. Nesses casos, o Município pode questionar a declaração, desde que faça isso por meio de procedimento adequado, com critérios objetivos, motivação e possibilidade de defesa pelo contribuinte.
Por isso, a análise jurídica precisa verificar não apenas a diferença de valores, mas também como o Município chegou à base utilizada.
A pergunta correta não é apenas: “o valor da guia é maior que o da escritura?”
A pergunta mais importante é: “o Município justificou corretamente essa diferença e respeitou o procedimento adequado?”
O que deve ser analisado antes de pedir restituição?
Antes de ingressar com pedido administrativo ou ação judicial, é importante analisar os documentos da transferência.
Normalmente, são avaliados:
- escritura pública ou contrato de compra e venda;
- guia de ITBI;
- comprovante de pagamento;
- matrícula atualizada do imóvel;
- valor declarado na operação;
- base de cálculo utilizada pela Prefeitura;
- eventual avaliação administrativa;
- notificações ou pareceres emitidos pelo Município;
- características reais do imóvel;
- prazo decorrido desde o pagamento.
Essa análise permite verificar se houve efetivo pagamento a maior e se a discussão possui viabilidade jurídica e econômica.
Qual é o prazo para pedir restituição?
Em regra, o pedido de restituição de tributo pago indevidamente deve observar o prazo de cinco anos.
No caso do ITBI, é muito comum que esse prazo seja contado a partir do pagamento do imposto, embora a contagem possa exigir análise específica conforme a situação concreta.
Por isso, quem pagou ITBI sobre valor maior que o da escritura não deve deixar a análise para muito tempo depois. Quanto mais antiga a operação, maior o risco de perda do prazo.
Preciso fazer pedido administrativo antes de entrar com ação?
Depende.
Em alguns casos, pode ser recomendável apresentar pedido administrativo ao Município, especialmente quando ainda há possibilidade de revisão direta da guia ou quando a legislação local prevê algum procedimento específico.
Em outros casos, a via judicial pode ser mais adequada, principalmente quando o imposto já foi pago, o pedido administrativo foi negado ou o Município possui prática consolidada de usar base de cálculo superior sem análise individualizada.
A escolha da estratégia depende dos documentos, do valor envolvido, do Município, do prazo e da forma como a cobrança foi feita.
Quais documentos ajudam na análise?
Para verificar se existe possibilidade de revisão ou restituição do ITBI, é recomendável reunir:
- guia de ITBI;
- comprovante de pagamento;
- escritura pública;
- contrato de compra e venda, se houver;
- matrícula atualizada do imóvel;
- avaliação ou demonstrativo usado pela Prefeitura, se disponível;
- notificações administrativas, se houver;
- fotos ou informações sobre o estado do imóvel, quando relevantes.
Quanto mais clara for a comparação entre o valor da operação e a base usada pelo Município, melhor será a análise de viabilidade.
A restituição é garantida?
Não.
A restituição de ITBI não deve ser tratada como promessa automática. Cada caso depende da documentação, da legislação municipal, do procedimento adotado pela Prefeitura e da existência de diferença indevida na base de cálculo.
A tese é relevante, mas precisa ser aplicada com responsabilidade.
Há casos em que a cobrança pode estar correta. Há outros em que a diferença é pequena e a discussão não compensa. Também existem situações em que faltam documentos ou em que o prazo para restituição já passou.
Por isso, o ideal é fazer uma análise prévia antes de tomar qualquer medida.
Conclusão
Quem pagou ITBI sobre valor maior que o da escritura pode, em alguns casos, pedir revisão ou restituição do imposto pago a maior.
A principal questão é verificar se o Município utilizou uma base de cálculo superior ao valor real da transmissão sem procedimento adequado, sem motivação concreta ou sem permitir que o contribuinte discutisse a avaliação.
A revisão é especialmente importante quando a Prefeitura utiliza valor venal de referência, avaliação automática ou critérios genéricos que não refletem as condições reais do imóvel.
Antes de iniciar qualquer pedido, é recomendável analisar a guia de ITBI, o comprovante de pagamento, a escritura, a matrícula e os critérios usados pelo Município.
Quer verificar se houve ITBI pago a maior?
Se você pagou ITBI sobre valor superior ao da escritura ou recebeu uma guia com base de cálculo acima do valor real da transação, é possível analisar se houve cobrança indevida.
A Brescansin Mattar Advocacia atua com análise jurídica em questões tributárias, patrimoniais e imobiliárias, verificando documentos, riscos e caminhos possíveis para revisão de cobranças municipais.